Принято считать, что самым важным документом для покупки квартиры является выписка из земельной книги. Это действительно необходимо. Когда вы покупаете дом, первое, что вы хотите увидеть, это Уникальный документ, который подтверждает владельца и жилище. Но есть и другие документы, которые являются обязательными для владельцев домов.
Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция
Покупка дома — это одна из самых больших инвестиций в жизни. Никто не хочет потерять такие деньги (а для тех, кто хочет, мы можем назвать номер счета автора этого материала). Мы узнали, как проверить дом перед покупкой, какие документы спрашивать у продавца и на какие еще нюансы стоит обратить внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Попросите паспорта собственников.
- кривые шрифты;
- отсутствие необходимых печатей;
- отсутствие водяных знаков;
- паспорт выдан давно, а выглядит как новый.
Получите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
При покупке жилья рекомендуется проверить не только юридическую правомочность продавца, но и его здоровье и дееспособность. Если вы обнаружите, что при продаже квартиры он вел себя безответственно, сделка может быть оспорена и отменена. Поэтому рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров у любого продавца квартиры.
Проверьте право собственности на недвижимость
Перед покупкой также необходимо выяснить, на каком основании продавец приобрел право собственности на недвижимость. В зависимости от этого основания должны быть предоставлены соответствующие документы:
- договор купли-продажи — если он купил недвижимость;
- договор передачи недвижимости в собственность — если квартира приватизирована;
- свидетельство о праве на наследство — если он получил квартиру в наследство по закону или завещанию.
«Если продавец предлагает вам различные договоры дарения, аренды и мены, или выясняется, что квартира перешла к нему по решению суда, такие ситуации лучше выяснять у опытных юристов, потому что с такими документами легче разглядеть мошеннические схемы и оспорить договор», — говорит Леонид Григорьев.
Запрос выписки из Единого государственного реестра юридических лиц
Лучший способ получить выписку из ЕГРЮЛ — встретиться с продавцом. Она содержит список всех прав собственности на недвижимость, подтверждает право собственности на недвижимость и говорит о том, есть ли обременение на недвижимость и есть ли другие собственники, о которых продавец вам не сказал. Если вы не проверите выписку или прочитаете ее невнимательно, а позже, например, выяснится, что у недвижимости есть другие владельцы, сделка может быть легко оспорена, и вы можете потерять деньги и недвижимость.
Проверьте согласие вашего супруга на продажу недвижимости
Предположим, в квартире проживает семья, но во всех документах собственником указан только муж. В этом случае рекомендуется проверить семейное положение продавца и убедиться, что жена согласна на сделку. Это связано с тем, что недвижимость, приобретенная в браке, часто считается совместной.
А согласие — это не просто молчаливый кивок головой и словесное заверение «да, я не против», а нотариально заверенный документ. В нем супруг, не являющийся собственником, должен четко выразить свою готовность заключить сделку с недвижимостью на определенных условиях. В согласии должен быть указан адрес продаваемой недвижимости, характер сделки и сумма продажи.
Помимо согласия супруга, рекомендуется проверить брачный договор (если таковой имеется) на случай, если он содержит положения, противоречащие согласию.
Определите, сколько человек зарегистрировано в квартире
Прежде чем покупать квартиру, необходимо выяснить, кто в ней прописан. Это связано с тем, что в списке могут быть люди, которые на момент покупки проходят длительное лечение за границей, а также лица, отбывающие наказание в местах не слишком отдаленных. Если они вернутся домой (и найдут там других людей), то смогут заявить свои права на квартиру, и они будут оправданы.
В справке о регистрации также указывается, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети. В этом случае необходимо выяснить, как обстоят дела с дальнейшей регистрацией детей и есть ли альтернативная квартира, соответствующая требованиям законодательства. Если квартира также приватизирована, ребенок автоматически становится одним из собственников и, следовательно, стороной сделки. При покупке такого жилья покупатель также должен получить разрешение на сделку. Опека может дать разрешение только в том случае, если новые условия проживания ребенка не хуже прежних и доля ребенка не уменьшается.
Что на самом деле является правоустанавливающим документом?
Федеральный земельный кадастр поясняет, что самым важным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость (квартиру, дом, гараж, садовый участок и т.д.), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит информацию о собственнике, характеристиках объекта недвижимости, наличии/отсутствии ограничений, обременений и другую информацию.
Первое, что должен сделать любой покупатель, это запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Во-первых, для того чтобы убедиться, что сделку действительно совершает собственник, он смотрит характеристики жилья. Во-вторых, что более важно, таким образом он подтверждает свою добросовестность на будущее, если вдруг возникнет юридическая
Право собственности возникает только после официальной регистрации. Оно может относиться к любой недвижимости — квартире, частному дому или земельному участку (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
После регистрации вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости. Свидетельство больше не выдается. Обратите внимание, что с 2023 года выписки из Единого государственного реестра недвижимости будут выдаваться без указания персональных данных собственника. Поэтому вам необходимо будет предоставить полную выписку уже сейчас.
Однако ваше право собственности на недвижимость будет установлено на основании другого документа. Это связано с тем, что прежде чем зарегистрировать объект недвижимости, вы должны были его купить, получить в дар, унаследовать и т.д.
Поэтому документом, подтверждающим ваше право собственности, считается выписка из ЕГРЮЛ, а правоустанавливающий документ может быть один:
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Договор долевого участия в строительстве.
- Договор приватизации.
- Договор дарения.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Решение суда.
- Справка ЖСК о полной оплате пая.
Только на основании одного из этих документов ЕГРЮЛ может подтвердить, что вы приобрели жилье на законных основаниях и оно действительно принадлежит вам. Об этом можно судить и по самой выписке, и по свидетельству о праве собственности. Например, номер (если он есть), дата заключения договора купли-продажи, дата совершения сделки или имя нотариуса, если было нотариальное заверение.
Таким образом, для полного пакета документов на квартиру вам понадобится и расчетный документ, и документ о праве собственности.
Какие документы вообще должны быть на квартиру?
Если вы хотите купить недвижимость, попросите эти документы:
- Паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Справку о составе семьи.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п. ).
- Кадастровый (технический) паспорт.
- Выписку из Домовой книги.
- Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).
Они могут понадобиться дополнительно:
- Нотариальная доверенность.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Свидетельство о рождении ребёнка.
- Письменное согласие супруга.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если вы являетесь покупателем, вам необходимо хранить свидетельства не менее трех лет. Если вы являетесь покупателем, вам необходимо хранить документы на право собственности в течение трех лет — до конца жизни.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры происходит без присутствия владельца, всегда следует запрашивать нотариально заверенную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес и паспортные данные как владельца, так и человека, непосредственно встречающего потенциального покупателя. Доверенность необходима, когда взрослые дети сдают квартиру своим пожилым родителям, которые не могут сами присутствовать на просмотре», — подчеркивает эксперт «Авито-Недвижимость». От продажи квартиры через доверенное лицо лучше отказаться, так как этим способом очень часто пользуются мошенники. Если искомая квартира продается только через агента, следует добиваться личного участия владельца в сделке — договориться о встрече и беседе с ним. «От видеозвонков следует отказаться. Обязательно проверьте данные владельца кондоминиума и сверьте эту информацию со Свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может участвовать в сделке, проверьте, существует ли на самом деле нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Чтобы проверить документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно использовать камеру смартфона для сканирования QR-кода, расположенного в правом нижнем углу документа, объясняет Вадим Сопин, председатель Комитета Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности. «На экране появляется ссылка с данными нотариального акта — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального акта. Если данные совпадают с текстом акта, то акт действителен», — отметил эксперт. Кроме того, проверка QR-кода показывает, зарегистрирован ли нужный документ в Единой информационной системе нотариата, которая содержит информацию обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы сможете убедиться, что доверенность действительно была подтверждена нотариусом и не была впоследствии отозвана», — пояснил Сопин.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка права собственности на недвижимость также поможет вам избежать столкновения с мошенниками. Подтверждение права собственности показывает, была ли недвижимость приобретена путем покупки, приватизации, дарения или наследования. «В двух последних случаях велика вероятность того, что сделка будет оспорена в суде родственниками или новыми наследниками, вступающими в наследство. Обратите внимание на то, как давно продавец стал собственником жилья, как он им стал — купил или унаследовал. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права собственности. Если продавец стал наследником 15 октября, получил свидетельство о праве собственности 25 апреля, а выставил квартиру на продажу 26 октября, поверьте, что-то не так», — советует Данильченко. Слишком быстрая продажа может быть опасна, если другие наследники захотят оспорить сделку. Срок давности для оспаривания наследства составляет три года, поэтому при проверке документов следует обратить внимание на срок владения недвижимостью данным продавцом: лучше, чтобы он был больше трех лет, поясняет юрист.
Подытожим
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Агенты по недвижимости Владис готовы помочь вам найти лучший дом для любых целей. В нашей базе данных есть варианты на любой вкус и бюджет, а наши опытные агенты будут рады проконсультировать вас по вопросам выбора недвижимости и предложить свои услуги по сопровождению сделки. Если вам нужен ипотечный кредит, брокеры «Владис» помогут вам получить его на выгодных условиях в одном из наших банков-партнеров. Позвоните нам!
Старший агент агентства недвижимости «Владис» Нижний Новгород
Интересные статьи о жилье:
Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества
Людмила Утюжанина, юрист МКА CEDLEX:
В заявлениях Росреестра сказано, что необходимо проверить цепочку предыдущих собственников квартиры, но не сказано, что должно стать поводом для беспокойства. Если среди собственников или просто среди лиц, ранее зарегистрированных в квартире, есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, в тюрьме или проходящие военную службу, то должны быть даны дополнительные гарантии, что эти лица не имеют права на квартиру. Такие случаи хорошо известны в судебной практике. Стоит поговорить с соседями — возможно, они что-то знают о предыдущих жильцах.
Также следует быть осторожным с квартирой, унаследованной от последних владельцев, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовал заключать соглашение, потому что всегда есть вероятность, что объявится новый наследник, который не знал о смерти умершего (например, потому что родственники не хотели или не могли сообщить ему об этом, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают таких наследников. В этом случае вы должны вернуть квартиру.
Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится
Ирина Язева — адвокат Московской городской коллегии адвокатов:
Я бы посоветовала вам быть более осторожными при покупке квартир, которые были приватизированы в прошлом. Необходимо проверить, не отказался ли кто-то из жильцов от участия в приватизации.
Согласно закону, эти люди сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по договору купли-продажи жильцы обязаны покинуть квартиру после перехода права собственности, могут возникнуть непредвиденные проблемы: Человек, отказавшийся от приватизации, передумает и выпишется из квартиры, а судебная практика в таких случаях складывается не в пользу покупателя.
Оксана Оноприенко
1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».
